Из данной статьи Вы узнаете:
- Что такое инвестиционный фонд недвижимости?
- Доходность ПИФов недвижимости
- Субъекты ПИФов недвижимости
- Виды паевых фондов недвижимости
- Как стать пайщиком?
- Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?
- Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива ЗПИФН
Что такое инвестиционный фонд недвижимости?
Паевой фонд недвижимости — это фонд, который собирает средства вкладчиков, и инвестирует их в объекты коммерческой либо жилой недвижимости. Фактически он оказывает посреднические услуги на основании договора доверительного управления.
В России ПИФы недвижимости чаще всего создаются для финансирования определенного объекта или группы объектов, например, нового торгового центра или жилого дома. Основными пайщиками фонда становятся крупные инвесторы и девелоперы, для которых участие в ПИФе является альтернативной формой прямому инвестированию. Капитал паевого фонда недвижимости может составлять несколько сотен миллионов рублей.
В обмен на денежные средства пайщики получают в распоряжение ценные бумаги фонда – паи. Стоимость пая варьируется в зависимости от цены недвижимости, находящейся под контролем фонда. Если недвижимость растет в цене – стоимость пая повышается. Наличие рентного дохода от сдачи объекта также влияет на пай, поскольку количество денежных средств на счетах фонда увеличивается.
Специфика российских ПИФов недвижимости заключается в том, что все фонды этого типа являются закрытыми (ЗПИФами). Это значит, что войти в фонд и выйти из него нельзя в произвольный момент времени, как в открытые. Паи передаются вкладчикам при формировании ЗПИФа, а вознаграждение выплачивается при его расформировании.
Срок существования ЗПИФН исчисляется несколькими годами – в среднем от 3-5 до 7-10 лет в зависимости от субъекта инвестирования. Как правило, если ПИФ инвестирует в строительство здания, то срок его существования – дольше, чем у рентного фонда. Словом, срок существования фонда привязан к сроку реализации недвижимости.
Важно понимать, что владельцами имущества фонда являются его пайщики, а не управляющие или организаторы. Управляющая компания (УК) занимается только отбором объектов для инвестирования и управлением, за что получает соответствующее вознаграждение – определенный процент от стоимости чистых активов.
Кроме того, инфраструктуру инвестиционного фонда недвижимости составляют:
- аудитор – контролирует правильность составления отчетности и вообще законность работы фонда;
- оценщик – проводит оценку СЧА, анализируя принадлежащие фонду объекты
- регистратор – фиксирует, кому и сколько паев принадлежит (ведет реестр пайщиков);
- депозитарий – хранит паи участников ЗПИФа на специальных счетах.
Расходы на УК и инфраструктуру составляют от 1% до 5% от СЧА ежегодно. Чтобы заработать больше, инвестору при прочих равных условиях лучше выбрать фонды недвижимости с меньшей комиссией.
ETF от Finex FXRE
FXRE — первый в России ETF, который инвестирует в американские фонды недвижимости (REIT). REIT (Real Estate Investment Trusts) — публичные фонды, которые владеют недвижимостью и управляют ей с целью получения дохода. Не менее 90% доходов распределяются между акционерами путем выплаты дивидендов.
Данный вид фондов появился в США очень давно и сейчас на рынке представлено большое разнообразие REITов, владеющих разноотраслевой недвижимостью.
В FXRE представлены 9 видов REIT, 129 бумаг. Так, например, American Tower — основной оператор инфраструктуры беспроводной связи в США, Simon Property — крупнейший владелец торговых центров, а Digital Realty — инвестирует в центры обработки данных.
Комиссия у ETF составляет 0,6% годовых. Несмотря на то, что REIT считаются дивидендным инструментом, фонд не осуществляет выплаты. Дивиденды, полученные от компаний, реинвестируются. К слову, сейчас средняя доходность у аналогичных американских ETF 3% годовых в долларах.
Но у Finex есть своя визитная карточка. Фонд зарегистрирован в Ирландии, что дает налоговые льготы. Обычно, дивиденды от REIT облагаются 30% налогом, но для FXRE он составляет всего 15%.
Доходность ПИФов недвижимости
Заранее предсказать, какой будет доходность того или иного закрытого ПИФа недвижимости, невозможно. Конечно, УК и руководство фонда определяют примерный прирост капитала, но многое зависит от сторонних факторов, в том числе от ситуации на рынке.
К сожалению, руководители ЗПИФов не разглашают информацию о своих прибылях / убытках (эти данные доступны только самим вкладчикам), поэтому нельзя даже вывести реальное среднее значение доходности.
Но косвенно прикинуть доходность можно – на основе имеющихся данных и динамики стоимости квадратных метров. В среднем вложения в недвижимость посредством закрытых фондов дают инвесторам в России от 8% до 20% годовых без учета налогов, за рубежом – от 6% до 8% в валюте.
Общие положения
Политика обработки персональных данных в Обществе с ограниченной ответственностью «КьюБиЭф Управление Активами»
Управление Активами» (далее — Политика) определяет основные принципы, цели, условия и способы обработки персональных данных, перечни субъектов и обрабатываемых в Обществе с ограниченной ответственностью «КьюБиЭф Управление Активами» (далее – ООО «КБФ УА») персональных данных, функции ООО «КБФ УА» при обработке персональных данных, права субъектов персональных данных, а также реализуемые в ООО «КБФ УА» требования к защите персональных данных.
Политика разработана с учетом требований Конституции Российской Федерации, законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области персональных данных.
Субъекты ПИФов недвижимости
В качестве субъектов паевого фонда недвижимости могут выступать:
- жилая недвижимость – квартиры, дома, пентхаусы, таунхаусы и т.д.;
- коммерческая недвижимость – склады, офисы, магазины, заводы, торговые центры, гостиницы и т.д;
- земельные участки (с постройками и без них);
- недостроенные объекты;
- реконструируемая недвижимость.
Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.
ЗПИФ ВТБ Рентный доход
Фонд инвестирует в коммерческую недвижимость. На данный момент в портфеле есть склады, купленные у ПНК, а также часть бизнес-центра Skylight, в которую входят офисные и подсобные помещения.
Среди арендаторов складов крупнейшие дистрибьюторы и логистическая . Офисные помещения арендуют Mail, CSL Behring и Stryker.
Фонд осуществляет выплаты раз в квартал, а также раз в полгода переоценивает стоимость объектов, что отражается на цене пая. По итогам 2022 года УК ожидает, что доходность инвесторов составит 8,5% годовых.
У ЗПИФа нормальная ликвидность, есть заявки в стакане и маркет мейкер. Одна проблема — цена одного пая составляет примерно 315 тыс. руб.
Виды паевых фондов недвижимости
В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:
- строительные – создаются специально для постройки объекта и его последующей перепродаже крупному инвестору (или ряду инвесторов);
- девелоперские – фонды занимаются покупкой и перепродажей объектов недвижимости;
- земельные – аналогично девелоперским, но приобретают и перепродают земельные участки, специализируются на переводе одной категории земли в другую;
- рентные – создаются для покупки недвижимости и сдаче ее в аренду для получения систематической прибыли;
- смешанные – совмещают 2-3 направления.
Отдельная форма – ЗПИФы, инвестирующие в другие ПИФы и ETF. Эти фонды управляют не недвижимостью, а ценными бумагами, т.е. являются «фондами фондов». Порог входа в такие ПИФы, как правило, меньше, чем в крупные закрытые, что позволяет войти на этот рынок инвесторам с небольшим капиталом.
Классификация
Мы рассмотрим две классификации REIT. Первая из них основана на делении фондов по виду получаемого дохода:
- Equity REIT или долевой. Наиболее распространенный вид. Основной доход получает от сдачи в аренду недвижимости, часть прибыли может поступить от продажи активов. Простой пример: фонд купил или построил офисное здание, сдает в аренду помещения, доходы распределяет среди акционеров.
- Mortgage REIT или ипотечный. Фонд не вкладывает деньги инвесторов в конкретные объекты, а покупает ипотечные закладные. Основной доход будет от выплат заемщиков по ипотеке.
Каждому виду трастов присущи свои риски. Кроме рассмотренной выше классификации, все фонды делятся по видам недвижимости, в которые они вкладываются и которыми управляют:
- Data centers – дата-центры, помещения для хранения серверов.
- Infrastructure – объекты инфраструктуры: линии связи, электрические сети и пр.
- Residential – жилые апартаменты.
- Timberlands – леса, т. е. объекты по заготовке и переработке древесины.
- Lodging/Resorts – отели, туристические базы.
- Retail – объекты торговли: магазины, торговые центры и др.
- Health care – объекты здравоохранения: больницы, медицинские лаборатории, поликлиники.
- Self-storage – складские помещения самообслуживания.
- Industrial – промышленные объекты, склады.
- Office – офисные здания.
- Specialty – разные специфические объекты: театры, кинотеатры, казино, другие объекты развлечений.
- Diversified – диверсифицированные фонды, которые вкладывают деньги в объекты из разных секторов.
Полная информация об актуальных стратегиях, которые уже принесли миллионы пассивного дохода инвесторам
Как стать пайщиком фонда недвижимости?
В России на сегодняшний момент зарегистрировано более 500 паевых инвестиционных фондов недвижимости. Большинство из них создаются для ограниченного круга инвесторов и под конкретный проект, поэтому стать пайщиком таких фондов непросто.
К тому же значительная часть ЗПИФН создаются для квалифицированных инвесторов и подразумевают порог входа от нескольких миллионов рублей.
Начинающему инвестору будет непросто не только собрать нужную сумму, но и верно оценить риски. Тут нужен опыт и определенное понимание ситуации.
Войти в ПИФ недвижимости можно тремя способами:
- на стадии формирования – большинство фондов недвижимости позволяют войти в свой капитал только таким образом;
- во время выпуска дополнительных паев, что происходит крайне редко и, как правило, паи продаются уже действующим вкладчикам;
- на вторичном рынке – малая часть ПИФов недвижимости обращается на Московской бирже (как правило, на внебиржевой секции).
Последний способ – наиболее реальный шанс стать владельцем пая закрытого ПИФа недвижимости. Нужно только учитывать, что в большинстве случаев ликвидность таких фондов практически нулевая – в месяц проходят максимум 1-2 сделки, а иногда сделок нет и годами. Проще договориться с действующими пайщиками и провести сделку через биржу, чем ожидать поступления пая в свободную продажу по выгодной для вас цене. Reklama: Greitieji kreditai internetu, refinansavimas, finansiniai patarimai, paskolos nedirbantiems
Меры, принимаемые ООО «КБФ УА» для обеспечения выполнения обязанностей оператора при обработке ПДн
Меры, необходимые и достаточные для обеспечения выполнения ООО «КБФ УА» обязанностей оператора, предусмотренных законодательством Российской Федерации в области ПДн, включают:
1) назначение лица, ответственного за организацию обработки ПДн в ООО «КБФ УА»; 2) принятие локальных нормативных актов и иных документов в области обработки и защиты ПДн; 3) получение согласий субъектов ПДн на обработку их ПДн, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; 4) обеспечение раздельного хранения ПДн и их материальных носителей, обработка которых осуществляется в разных целях и которые содержат разные категории ПДн; 5) хранение материальных носителей ПДн с соблюдением условий, обеспечивающих сохранность ПДн и исключающих несанкционированный доступ к ним; 6) осуществление внутреннего контроля соответствия обработки ПДн Федеральному закону «О ПДн» и принятым в соответствии с ним нормативным правовым актам, требованиям к защите ПДн, настоящей Политике, локальным нормативным актам ООО «КБФ УА»; 7) иные меры, предусмотренные законодательством Российской Федерации в области ПДн.
Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?
Плюсы
В целом паевой инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент для опытных инвесторов. В их руках он способен приносить значительную прибыль за счет своих преимуществ:
- не нужно самостоятельно искать объекты для инвестиций и управлять ими – это делает управляющая компания;
- нет необходимости оформлять множество документов при покупке недвижимости – достаточно просто купить пай фонда;
- более низкий порог входа по сравнению с непосредственно покупкой квадратных метров;
- возможность распределить риски между несколькими фондами;
- некоторые ПИФы недвижимости выплачивают рентный доход, что позволяет инвестору создавать стабильный денежный доход.
Минусы
Но придется учитывать и минусы:
- сложно стать пайщиком;
- низкая ликвидность паев фонда, сложно выйти из инвестиции;
- длительный срок ожидания расформирования ПИФа – от 5 до 15 лет;
- доходность не всегда предсказуема, зависит не только от цен на недвижимость, но и множества других несвязанных факторов;
- достаточно высокие комиссионные – от 1% до 5%;
- не все УК являются хорошими, и можно потерять деньги из-за неправильного управления.
Для новичка на рынке недвижимости есть дополнительные минусы: это высокий порог входа, неспособность адекватно оценить риски, недоступность информации по конкретному фонду до тех пор, пока инвестор не приобретет пай.
Поэтому начинающему инвестору лучше рассмотреть альтернативные способы вложиться в недвижимости, например, через REIT.
Преимущества ЗПИФн
- Высокая надёжность.
Банк России и специализированный депозитарий жёстко контролируют распоряжение имуществом ЗПИФн. Деятельность самого фонда регулируется государством. Активами фонда распоряжается профессиональный участник рынка ценных бумаг — управляющая компания. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.
- Невысокий порог входа.
Стоимость паёв в разы ниже цены реальной недвижимости: инвестору не нужно иметь на счету миллионы рублей, обычно речь идёт о нескольких сотнях тысяч.
- Прозрачность.
Управляющая компания обязана регулярно публиковать отчёты фонда, чтобы инвестор понимал, что происходит с его деньгами.
- Фонд не отвечает по долгам инвесторов или управляющей компании.
Если у кого-то из пайщиков или у УК возникнут финансовые трудности, средства фонда останутся нетронутыми. Вложенный вами капитал не сгорит.
- Возможность регулярных выплат.
Некоторые фонды в течение срока своего действия выплачивают пайщикам промежуточный доход.
- Налоговые льготы.
Доход от управления активами, полученный в рамках ЗПИФн, не подлежит налогообложению и может быть полностью реинвестирован. Это ещё больше повышает доходность. Налог на доход пайщик выплачивает только после погашения пая или его продажи либо получения промежуточного дохода.
